Ponadto, zgodnie z ogólnymi przepisami umowy o najmie, możliwe jest wypowiedzenie najmu w przypadkach przewidzianych w umowie, dlatego też tak ważne jest aby umowa najmu okazjonalnego została właściwie sporządzona i przewidywała także inne, niż tylko ustawowe przyczyny jej wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy w przypadkach Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego a egzekucja. Gdy najemca otrzyma wypowiedzenie umowy najmu, musi opuścić lokal w terminie wskazanym w wypowiedzeniu. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący wyśle do byłego najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia żądania. Produktem z kodeksu wypowiedzenie transakcji najmu umowa najmu lokalu rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym protokół zdawczo odbiorczy lokalu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w ramach najmu okazjonalnego umowa podnajmu lokalu wypowiedzenie umowy podnajmu lokalu żądanie opróżnienia lokalu Istnieje tak naprawdę tylko kilka istotnych różnic między umowami zwykłego najmu i najmu okazjonalnego, który jest korzystniejszy przede wszystkim dla wynajmujących. Przepisy prawa mają za zadanie chronić obie strony umowy i rzeczywiście najemcy są dobrze chronieni, tak więc nie ma co się obawiać zawarcia umowy najmu okazjonalnego. . Najem okazjonalny, dlaczego warto zawrzeć umowę najmu w trybie najmu okazjonalny to instytucja prawa cywilnego, której zadaniem jest ochrona wynajmującego – właściciela lokalu mieszkalnego będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Jest to skuteczne narzędzie zabezpieczające wynajmującego przed nieuczciwymi lokatorami, którzy nie chcą opuścić lokalu pomimo zakończenia stosunku najmu. Aby umowa najmu okazjonalnego została zawarta skutecznie, konieczne jest spełnienie kilku poniżej opisanych warunków:1. umowa najmu w trybie najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie,2. umowa, o której mowa powyżej, musi być zawarta na czas określony, ale nie dłuższy niż 10 lat,3. zgłoszenie umowy najmu przez wynajmującego do urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela lokalu) w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu,4. przedłożenie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu,5. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku wydania i opróżnienia lokalu (wystarczająca jest zwykła forma pisemna),6. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, o którym powyżej (również wystarczające jest zachowanie formy pisemnej, ale możliwa jest jednak sytuacja, że wynajmujący zażąda sporządzenia takiego oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym).Notariusz sporządza oświadczenie o poddaniu się egzekucji (wskazane w punkcie 4) na podstawie umowy najmu przedłożonej i podpisanej przez strony. W kancelarii ma obowiązek stawić się tylko najemca, ponieważ to on poddaje się egzekucji. Nie ma konieczności, żeby przychodził wynajmujący. Koszt takiej czynności (aktu notarialnego obejmującego oświadczenie o poddaniu się egzekucji) jest określony w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tj. w art. 19a ust. 7: Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę, a co za tym idzie w 2022 roku kwota taksy notarialnej wynosi 300 zł netto, a do tej kwoty należy doliczyć koszt wypisów. Strony umowy najmu muszą same uzgodnić kto ponosi koszty notarialne za tę czynność, gdyż kwestia ta nie jest uregulowana przypadku zakończenia umowy najmu okazjonalnego w związku z upływem czasu, na który została zawarta lub rozwiązaniem umowy i upływem terminu wypowiedzenia, jeśli najemca dobrowolnie nie opuścił lokalu, wynajmujący doręcza mu na piśmie żądanie do opuszczenia mieszkania. Po bezskutecznym upływie minimum siedmiodniowego terminu, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie o poddaniu się egzekucji z umowy najmu okazjonalnego. Na podstawie takiego aktu notarialnego z klauzulą wykonalności komornik, po złożeniu wniosku, może prowadzić postępowanie egzekucyjne, którego skutkiem będzie eksmisja lokatorów do lokalu, który wskazali w oświadczeniu, o którym mowa powyżej w punkcie 5 i pojawia się pytanie czy najemcą może być cudzoziemiec. Odpowiedź jest twierdząca, ale należy pamiętać, że cudzoziemcy muszą wskazać lokal „zastępczy” na terytorium Polski, nie ma możliwości wskazania lokalu poza granicami naszego kraju gdyż komornik nie będzie miał możliwości przeprowadzenia mają Państwo jakieś pytania, zapraszamy do podzielenia się nimi z nami i z czytelnikami w komentarzach, a my postaramy się rozwiać pojawiające się wątpliwości!W następnym wpisie przedstawimy Państwu temat najmu instytucjonalnego. Czy meldunek jest tytułem prawnym do zajmowania lokalu? Z pytania wynika, że chciałaby Pani wynająć mieszkanie swojemu wujowi. Na początek musi Pani rozróżnić dwie zasadnicze kwestie: zameldowanie i tytuł prawny do mieszkania (domu). Meldunek jest czynnością administracyjną, realizowaną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych i ma on umożliwić ustalenie pobytu czasowego lub stałego danej osoby. Zgodnie z art. 10 ust. 1 powołanej wyżej ustawy osoba, która przebywa w określonej miejscowości pod tym samym adresem dłużej niż trzy doby, jest obowiązana zameldować się na pobyt stały lub czasowy najpóźniej przed upływem czwartej doby, licząc od dnia przybycia. Zameldowanie jest więc jedynie czynnością tzw. administracyjno-techniczną, która służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w tym lokalu. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dni r. (IV SA/Wa 446/08), zgodnie z którym zameldowanie w lokalu jest czynnością materialno-techniczną organu administracji publicznej i może być dokonane jedynie wówczas, gdy spełnione zostaną wymagania określone w art. 10 ust. 1 ustawy z 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Oznacza to, że dana osoba przez samo zameldowanie nie nabywa żadnych praw do lokalu – nie jest ono żadnym tytułem prawnym do zajmowania lokalu. Aby mieć prawo zajmowania lokalu, trzeba dysponować tytułem prawnym do niego, czyli np. prawem własności, prawem najmu. Zameldowanie konkretnej osoby w lokalu nie jest źródłem powstania jakichkolwiek praw majątkowych do tego lokalu, a jest jedynie rejestracją faktu pobytu danej osoby pod wskazanym adresem (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dn. r. (II SA/Sz480/08). Niewykonanie obowiązku meldunkowego Na marginesie warto dodać, że niewykonanie obowiązku meldunkowego, w tym przypadku obowiązku zameldowania się, jest wykroczeniem. Zgodnie z art. 147 § 1 Kodeksu wykroczeń, kto nie dopełnia ciążącego na nim obowiązku meldunkowego, podlega karze ograniczenia wolności, grzywny albo karze nagany. Jeżeli osoba, która opuściła miejsce swojego pobytu stałego, nie dopełniła swego obowiązku meldunkowego, obowiązek zawiadomienia właściwych organów gminy obciąża podmioty posiadające określone prawo do lokalu, w którym zamieszkiwała ta osoba. Zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności właściciel lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu jest obowiązany do zawiadamiania właściwego organu gminy o stałym lub czasowym pobycie innej osoby w ich lokalach (pomieszczeniach) oraz o opuszczeniu przez nią tego lokalu (pomieszczenia), jeżeli osoba ta nie dopełniła obowiązku meldunkowego. Zawiadomienie powinno być dokonane niezwłocznie po upływie terminu określonego do wykonania obowiązku meldunkowego. Na czym polega najem okazjonalny? To tyle, jeśli chodzi o kwestię zameldowania. Teraz chciałbym przejść do kwestii tego, czym jest umowa najmu okazjonalnego. Z tego, co Pani pisze, wynika, że chciałaby Pani zabezpieczyć się na wypadek, gdyby wujek nie chciał się dobrowolnie wyprowadzić z Pani mieszkania. W tym celu można skorzystać z instytucji najmu okazjonalnego. Co prawda, nie jest to bardzo prosta sprawa, ale poniżej postaram się w miarę jasno przedstawić, na czym ten polega najem okazjonalny. Przy zwykłej umowie najmu, jeśli lokator bezprawnie zajmuje lokal, należy wnieść do sądu pozew o eksmisję. Po przeprowadzeniu postępowania (które czasami trwa dość długo) sąd powinien wydać wyrok eksmisyjny. Taki prawomocny wyrok jest podstawą wszczęcia egzekucji komorniczej o opróżnienie lokalu. W obecnym stanie prawnym nie ma jednak eksmisji na bruk. Zakaz eksmisji na bruk Od r. obowiązuje nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego ( zgodnie z którą zakazana jest eksmisja na bruk (art. 1046 ust. 4 Szczegółowe zasady przeprowadzania eksmisji zawiera rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie. Stosownie do przepisów rozporządzenia komornik nie może przeprowadzić eksmisji donikąd. Musi poczekać, aż właściciel lub sam eksmitowany znajdzie pomieszczenie zastępcze. Jeżeli tego nie zrobią, komornik powinien zwrócić się o pomoc do gminy. Do czasu dostarczenia pomieszczenia komornik wstrzymuje eksmisję. Tymczasowe pomieszczenie musi znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Na każdego domownika i samego eksmitowanego powinno przypadać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej. W pomieszczeniu powinien być dostęp do: wody, ustępu (może znajdować się poza budynkiem), światła naturalnego, prądu, ogrzewania. Ściany nie mogą być zawilgocone, a eksmitowany musi mieć możliwość zainstalowania kuchenki (lub innych urządzeń) do gotowania posiłków. W praktyce nierzadko dochodziło do sytuacji, że właściciel uzyskał wyrok eksmisyjny przeciwko lokatorowi, jednak lokator dalej zajmował jego lokal, gdyż nie było lokalu albo pomieszczenia, do którego można by było wyeksmitować lokatora. Instytucja najmu okazjonalnego - jak napisać umowę W związku z tym problemem ustawodawca zdecydował się wprowadzić w tym roku instytucję najmu okazjonalnego, która ma ułatwić właścicielom pozbycie się niechcianego lokatora. Żeby jednak właściciel mógł skorzystać z tego typu najmu, muszą być spełnione określone – dodam, że niełatwe – warunki ( musi być spisana umowa najmu okazjonalnego). Przede wszystkim najemca (w tym wypadku wujek) musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, że zgadza się na dobrowolne przeprowadzenie egzekucji komorniczej, w sytuacji gdy będzie bezprawnie korzystał z lokalu oraz zobowiązanie do opróżnienia lokalu. Po drugie najemca będzie musiał wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Po trzecie najemca będzie musiał przedstawić oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu, w przypadku gdyby doszło do jego eksmisji. Zawarta umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona przez właściciela lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego mieszkania Umowa najmu okazjonalnego lokalu ulega rozwiązaniu po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po jej rozwiązaniu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym lokator dobrowolnie poddał się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zatem w przypadku najmu okazjonalnego, o ile doszło do zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego, eksmisja najemcy może się odbyć bez wyroku sądowego (na podstawie samego aktu notarialnego) i bez dostarczania najemcy innego lokalu, co znacznie upraszcza możliwość odzyskania lokalu przez wynajmującego. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Jak uregulować podwyższenie czynszu w umowie najmu okazjonalnego ? Podstawą w tym temacie jest, aby tą kwestię faktycznie w umowie uregulować. W ten sposób dajemy sobie, jako stronie wynajmującej, możliwość skorzystania z bardzo korzystnych dla Wynajmującego przepisów. Zarówno w przypadku umowy najmu okazjonalnego jak i instytucjonalnego, nie mają zastosowania wysoce rygorystyczne i mocno ograniczające Wynajmującego przepisy regulujące temat podwyższania czynszu, zawarte w art. 9 ust. 1b i nast. ustawy o ochronie praw lokatorów. Mają one zastosowanie do zwykłej umowy najmu. W przepisach dot. najmu okazjonalnego, ustawodawca wskazuje natomiast w art. 19c ust 2 ww. ustawy, iż „właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie”. Pamiętaj! Co do zasady więc strony mogą swobodnie uregulować w umowie kwestię podwyższenia czynszu. Sporządzając zarówno umowę najmu okazjonalnego jak i instytucjonalnego, Wynajmujący powinien więc pamiętać, żeby kwestię warunków, częstotliwości podwyższenia czynszu, faktycznie uregulować. Jest to szczególnie istotne przy umowach zawieranych na okres dłuższy niż rok, bo faktycznie w tym czasie Wynajmujący, jeżeli nie zapewni sobie tej możliwości jasno w umowie, to zmiana przez niego wysokości czynszu będzie utrudniona. Przechodząc już do samej praktyki, zmiana wysokości czynszu powinna nastąpić na podstawie jednostronnego oświadczenia woli wynajmującego, złożonego w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Odstępstwem od tej reguły może być jedynie ustalony w umowie przez strony, inny tryb dokonywania podwyżek czynszu, np. przy zastosowaniu klauzuli waloryzacyjnej, czy bardzo rzadko stosowanego, trybu negocjacyjnego. Niemniej zdecydowanie wskazane jest, aby umowa najmu okazjonalnego określała zasady i tryb dokonywania podwyżek czynszu najmu, a nie jedynie wskazanie iż „czynsz może być podwyższany”. Przykładowy zapis Poniżej przedstawiam przykładowe zapisy umowne regulujące kwestię podwyższenia czynszu. Wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość przy zachowaniu ……..miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca nie może podwyższyć czynszu o więcej niż ……………% dotychczasowego nie może podwyższyć czynszu częściej niż co ……………miesięcy. Masz wątpliwości, pytania, chcesz się podzielić swoją opinią, zostaw komentarz. Każdy czytam i staram się na bieżąco odpisywać. Jeżeli jednak potrzebujesz indywidualnej płatnej porady prawnej, napisz do mnie na adres mailowy: kontakt@ Umowę najmu okazjonalnego ze zwykłą umową najmu łączą właściwie tylko dwa elementy: przedmiot umowy oraz obowiązek zapłaty czynszu. Poza tym te umowy dość istotnie się różnią. Czym? O tym poniżej. Umowa najmu okazjonalnego uregulowana została w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami powyższej ustawy, umowa najmu okazjonalnego: może zostać zawarta wyłącznie na czas określony. Okres ten może wynosić maksymalnie 10 lat i może być wydłużany na kolejne 10 lat, może zostać podpisana jedynie przez osoby fizyczne. Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą mogą ją zawrzeć jedynie wtedy, gdy prowadzona przez nie działalność wiąże się z wynajmem lokali, może zostać podpisana jedynie przez właściciela-wynajmującego. Nie można zatem zawierać umów podnajmu okazjonalnego, nie dotyczy mieszkań wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Jej przedmiotem mogą być więc jedynie te lokale, których właścicielem jest osoba prywatna, ewentualnie osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do wynajmowanego lokalu. Niezbędne są załączniki W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu, do umowy najmu okazjonalnego koniecznie należy dołączyć załączniki. Ich wykaz zawarty jest w art. 19a ust. 2 wspomnianej wyżej ustawy. Zgodnie z tym przepisem należy sporządzić: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kpc oraz zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu – takie oświadczenie musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on inny lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym wyrazi ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swoim lokalu w przypadku opisanym powyżej. Na prośbę wynajmującego może być ono sporządzone z podpisami notarialnie poświadczonymi. Wymienione powyżej załączniki mają być dodatkową gwarancją dla właściciela lokalu, że najemca opuści go po zakończeniu umowy i nie będzie zajmował lokalu bezumownie. Załączniki muszą być sporządzone na piśmie bądź w formie szczególnej (jak w przypadku oświadczenia o poddaniu się egzekucji). Dlatego też cała umowa najmu okazjonalnego powinna być sporządzona w formie pisemnej. Umowę trzeba zgłosić do urzędu skarbowego Właściciel mieszkania czy też innego lokalu, po zawarciu umowy najmu okazjonalnego, musi ten fakt zgłosić do właściwego dla siebie urzędu skarbowego. Ma na to 14 dni od dnia podpisania umowy najmu okazjonalnego. Należy pamiętać o tym, że jeśli właściciel przekroczy ten termin bądź umowy nie zgłosi wcale, przechodzi ona w zwykłą umowę najmu ze wszystkimi tego konsekwencjami. Taka sytuacja będzie miała również miejsce, gdy umowa zostanie podpisana bez wymaganych przez ustawę i wymienionych powyżej załączników. Plusy i minusy umowy najmu okazjonalnego Z punktu widzenia właściciela główną zaletą umowy najmu okazjonalnego jest możliwość eksmisji lokatora. Sporządzane do umowy najmu okazjonalnego załączniki gwarantują, że najemca ma się gdzie wyprowadzić po zakończeniu trwania umowy. Jeśli uparcie zamieszkuje w naszym lokalu, możemy go z niego eksmitować. Nie mają tu zastosowania przepisy obowiązujące przy zwykłej umowie najmu. Nie musimy więc zapewniać mu lokalu zastępczego. Nie ma również znaczenia okres zimowy (od 1 listopada do 31 marca), który w standardowych umowach najmu jest okresem ochronnym, kiedy do eksmisji dojść nie może. Nie bierzemy również pod uwagę stanu zdrowia czy wieku lokatora. Można eksmitować nawet kobiety ciężarne i dzieci. Ten rodzaj umowy nie jest też pozbawiony wad. Wynajmującemu bez wątpienia trudniej jest znaleźć najemcę chętnego do podpisania takiej umowy, jeśli ma on świadomość, że nie jest chroniony przepisami ustawy. Również ograniczenia możliwości najmu do celów mieszkaniowych wyklucza niektórych chętnych, np. osoby wykonujące wolny zawód i prowadzące działalność gospodarczą siedząc na kanapie. Natomiast z punktu widzenia najemcy plusem umowy najmu okazjonalnego jest jej przejrzystość. Wynajmującemu należy się jedynie zapłata za czynsz i opłaty od właściciela niezależne, np. za media pod warunkiem, że umowa nie stanowi inaczej. Podwyższenia czynszu można natomiast dokonać tylko w przypadkach i w sposób wyraźnie wskazany w umowie najmu okazjonalnego. Nie może być więc sytuacji, gdy wynajmujący dolicza sobie do czynszu kwoty wzięte „z sufitu”. Wszystko musi wyraźnie wynikać z umowy.

umowa w trybie najmu okazjonalnego